随着社会经济的不断发展，高层建筑日趋增多，电梯成了人们不可或缺的“垂直交通”工具。但近年来电梯频出事端，使电梯安全一度成为舆论焦点。

       据统计，武汉市目前登记电梯有7万6千多台，全市电梯总量以年均18%的速度增长，总量居中部城市之首。伴随电梯数量暴增，围绕电梯安全使用管理等方面的责任纠纷、举报投诉也迅速增长。

       为了解决电梯使用中存在的问题，预防电梯故障和减少安全事故。2016年3月1日，武汉市开始实施首部“电梯法”——《武汉市电梯安全管理办法》（以下简称“办法”）

       作为武汉市电梯安全监管的地方法规，《办法》标志着武汉市电梯安全监管向着科学化、法制化方向迈出了一大步，对于物业行业的健康发展具有十分重要的意义。然而，《办法》中对物业服务企业使用管理单位责任的明确和专款专项的提出，使业内一度陷入迷惑，相关讨论也尚未停止。经过与行业专家和法律人士的探讨，汇得行就各位同行和业主关心的问题，为您做以下分享：


       受委托的物业服务企业为电梯使用管理单位

       无论是住宅小区或是商业写字楼，电梯是人们日常出行运用最多的设备。在发生了一些电梯悲剧后，舆论的导向使人们开始关注电梯运行的安全问题。

       根据《办法》第十六条规定，只有落实了法律责任主体的电梯，方能投入使用。对物业公司来说，已经实施物业服务企业管理的电梯，受委托的物业服务企业为电梯使用管理单位；未实施物业服务企业或委托其他单位管理的电梯，只有1个所有权人的，该所有权人为电梯使用管理单位；有多个所有权人的，应当共同协商确定电梯使用管理单位；经协商无法确定的，电梯所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当督促业主委员会（业主）明确使用管理单位。

       物业服务企业需新增电梯安全管理岗

       在实施该《办法》后，除了常规工作人员的安排，物业服务企业需设立电梯安全管理人员岗位，以确保物业服务范围内的电梯在日常运行中得到充分管理。对电梯安全管理人员来说，其具体工作为：电梯日常巡视，发现电梯运行事故隐患需要停止使用的要停止使用，接到故障报警后立即赶赴现场，组织实施救援。

       根据《办法》第十六条至二十二条、第二十五条规定，物业企业需在电梯日常使用管理、建档、委托维保及事故响应救援等方面开展工作，具体为：



       物管费中单独设立住宅小区电梯专款专项资金

       近几年，随着房地产市场的跌落起伏，物业管理行业随之受到冲击。加之行业发展的同质化现象和对市场认知的偏差，物业服务企业的盈利大多数依赖于物业管理费的收取。

       然而，大多数业主特别是住宅小区的业主，对物业费涵盖的内容并不熟悉。尤其住宅小区中，电梯的维修、改造费用一直是物业管理中头疼的部分。根据《办法》第十五条、第二十三条规定，电梯日常运行维护费用从物业管理费用中列支，物业服务企业应当将与业主委员会约定的电梯运行维护费用单独设账，专款专用，每半年向业主公布１次电梯运行维护费用的支出情况，并明确了电梯日常运行维护费用范围。

       针对这一点，武汉市物业管理协会指出，住宅小区电梯设立专款专项，使电梯管理费用的收取支出公开透明，从长远意义来看，有助于帮助业主增加对物业服务企业收取物业管理费用的认识，能促进双方的了解，帮助建设更和谐美好的社区生活。

       牵线多方关联主体，接洽电梯制造及维保单位

       对物业服务企业来说，与业主打交道是日常工作的重点。《办法》实施后，物业服务企业的朋友圈必须扩大了。在接管项目、实施物业管理服务后，物业服务企业有责任挑选在市场上口碑较好、取得相应电梯维修项目资质的单位对电梯制定专业的维保计划。

       此外，《办法》还鼓励电梯生产、使用和维护保养单位购买安全责任保险，以提高相关责任方的事故赔付能力，便于及时化解矛盾。除了为电梯购买安全责任保险外，物业服务企业还需与区特种设备安全监督管理部门、区特种设备检验机构保持密切联系。定期提出电梯检验申请，在电梯发生异常情况时及时组织维保单位处理，并做好报告。
       生活中，住宅小区业主的日常出行离不开电梯。在《办法》未出台前，很大一部分业主认为自己只使用电梯，并不需要对电梯的使用承担任何责任，电梯出了任何状况，都应该是物业公司的问题。在此，汇得行友情提示，这种想法太OUT了！3月1日《办法》正式实施后，电梯所在住宅小区的业主必须对电梯多加关爱。

       住宅小区业主委员会有资金组织筹措义务

       《办法》第十五条规定，业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同时，应当明确物业服务费中的电梯运行维护费用。此外，《办法》明确指出，业主委员会在电梯修理、改造和更新等方面有资金组织筹措义务。从此，业主不能只依赖物业服务企业，而应该履行电梯修理、改造、更新资金的筹集义务。

       资金具体筹集方式可参见《办法》第二十四条规定。

       设电梯监督岗，与物企共同管理住宅小区电梯

       除了参与筹集电梯维修资金，明确对物业服务费中的电梯运行费用外，在有电梯的单元，业主委员会需选定1名业主担任电梯社会监督员，以监督电梯日常运行情况。如此，除了物业服务企业提供的专业电梯管理外，业主也能参与到电梯管理中来，《办法》实施后，各方权利义务明确，更加保障了业主的生活。


       将电梯社会监督员和电梯安全管理人员纳入合同
       购买电梯安全责任保险，避免承担额外事故责任


       汇得行总裁李美锦表示，《办法》的出台对电梯安全管理和物业行业管理提出了更高的要求，从行业发展的大局来说，这将起到优化行业发展的作用。总结说来，就是完善2个合同、做好1个预算、敲定2个人。



       完善2个合同

       何为完善2个合同，李美锦解释说：一个是物业服务企业在接管小区时与业主签订的《物业服务合同》，另一个则是物业服务企业与电梯维保单位签订的《电梯维护保养合同》。针对该《办法》的实施，在日后的实际工作中，物业服务企业不应该局限于维保公司设立的格式化合同，可以针对维保公司自身资质设立专项合同，这就需要行业监督管理的精细化和专业化。比如实施扣分制，落实到维保监督的每个细分项，扣多少分对应扣多少费用，如此能减轻物业服务企业的负担，也能督促维保公司严格落实维保计划。

       李美锦介绍说，广发银行大厦与电梯维保单位签订的维保合同中明确规定，包括低区到高区的所有电梯，每月故障率要求维保单位控制在最低次数为合格，若不合格，则相应扣除当月故障电梯维保费用；针对特殊入驻客户群体，如银行专用电梯，其每月故障率有着更为严格的控制，如果不合格，同样会按照一定比例扣除当月故障电梯维保费用。他说，只有将管理内容进一步量化、细化，并以法律的方式将条款确立起来，才能真正做到对业主尽责，同时也能避免企业的正当利益受损。

       做好1个预算

       针对众多物业服务企业关心的电梯专款专项问题，李美锦表示，将电梯安全管理从众多管理设备中独立出来，意味着物业费中电梯使用管理部分会更加细化，可有效促进物业服务企业的报价透明。但同时，物业服务企业在实际操作中也面临以下难点：首先，由于电梯设备的品牌、使用年限、价格、损耗程度不一致，相关部门无法准确列出电梯维保费用的设账标准；其次，《办法》的出台，只针对传统物业及住宅物业，并无法涵盖整个行业的业态。同时，采用包干制的物业收费方式也很难将电梯维护管理费从物管费中单独列出。

       如何收取电梯管理维护的专门款项，是物业服务企业面临的较大难题。李美锦分析道：对于新建住宅来说，电梯运行维护费用在物业管理费报价中单独列支，专款专用的实现较简单。但对于老旧住宅及已交付使用的住宅来说，如何在原有的物业费中单独列出电梯运行维护费难度较大，是按已交物业费用比来列？还是按照实际费用来列？能否制定一个行业标准？这些都是物业服务企业无法回避的问题，必须通过与业主委员会的充分沟通，达成共识，形成条文，才可保证《办法》的有效实施。

       敲定2个人

       李美锦表明，此次《办法》的实施，其中最鲜明的特点就是明确了多方关联主体的责任。对物业服务企业和业主来说，敲定两个人，能给双方权益的保障注入稳固的力量。按照《办法》规定，物业服务企业须设立1名专业化水平高的电梯安全管理人员，负责电梯的日常监督与专业维护。同时，业主委员会应在有电梯的单元选定1名业主作为电梯社会监督员，以监督电梯日常运行情况，并及时向电梯安全管理人员报告发现的安全隐患。如此，服务者和被服务者联手，才能真正将电梯安全事故降至最低。

       最后，李美锦说到：“在建设智慧城市的大浪潮下，建设智慧小区逐渐回到人们视野。该《办法》的正式实施，有助于物业服务企业精细管理，并将促进物业服务企业、业主、维保单位、制造单位等多方的资源优化配置。按照《办法》的规定来实施物业服务和物业管理，是我们响应国家建设智慧城市的脉络准备，也是物业服务企业自我升级、提高管理能力的有效契机，这将为物业服务行业的优化发展累积坚实的基础。”